11284元/平起！禅城港口路再卖2.6万平宅地！紧挨龙光新盘
禅城港口路一带又要卖地。
这块地就在港口路东侧，新明路北侧，一路之隔便是龙光新项目（楼面1.57万/㎡）。
地块占地26394.19㎡，容积率≤3.5，起拍楼面价约11284元/㎡，拟于8月19日10点网拍。
▲地块航拍图
本次出让地块最大计容建面为92379.665㎡，主导用途为居住，兼容商业商务娱乐康体。
宗地起拍价为104244万，起拍楼面价约11284元/㎡，不设最高限制地价，价高者得。
▲地块位置图
文让文件显示，地块有一系列公共设施配建要求，但都不计容，因此在计算楼面价时不扣除。
功夫君查询历史记录发现，单论起拍楼面价，本宗地块已超过周边绝大多数项目，详见下表：
| 拿地时间 | 项目名 | 楼面价 （元/㎡） |
|---|---|---|
| 2008 | 滨海御庭 | 2229 |
| 2009 | 碧桂园城市花园 | 1481 |
| 2009 | 东江国际 | 604 |
| 2011 | 华福丽港阳光 | 7442 |
| 2011 | 沿海馨庭 | 262.7 |
| 2012 | 龙光君悦华府 | 3998 |
| 2012 | 南裕欣府 | 4287 |
| 2014 | 时代年华 | 5772 |
| 2020 | 龙光地块 | 15711 |
| 2020 | 本次出让地块 | 11284起 |
早在今年3月底，龙光力克16家房企，拿下该板块一宗1万㎡的小地块，就在本次出让地块对面，楼面价超过1.57万/㎡。
当时那场拍地声势浩大，一众房企激烈争抢，拍了一个多小时，溢价率都超过30%。【戳我回顾】
今年之前，港口路一带已经5年零供地，商品房交易只能依赖二手，近地铁、配套和品质较好的二手盘，成交价一度超过2万/㎡。
此前，功夫君曾详细走访过该板块，并对几个二手盘作过点评。
▲禅城港口路板块二手盘分布图
从配套来说，整条港口路楼盘居民从主要依靠碧桂园华润万家、沿海馨庭市场的格局，变成港口路南到碧桂园华润万家消费，港口路北到天虹消费的新格局。
时代年华、沿海馨庭和碧桂园城市花园这三个盘很接近，可以享有一样的配套，这几个盘的底商形成集聚效应，有理发店、水果店、食肆、美容美甲、健身房、洗衣店等多种类的店铺，弥补了天虹距离较远的劣势。
▲龙光君悦华府与天虹广场
不过，时代年华更安静，沿海馨庭人流相对密集，碧桂园城市花园靠路边而且楼龄比其他都要大，相对折旧一点，但小区私密性也比前两者要稍胜一筹。
▲时代年华
从价格来说，毛坯三房最低考虑沿海馨庭；带装修三房最低考虑时代年华；想更近二号线湾华站（在建）且资金宽裕些的，可考虑龙光君悦华府；更看重户型使用率的考虑滨海御庭二期。
▲沿海馨庭
相比上述四盘，碧桂园城市花园与星海岸城市花园则是中介较少推荐的。
原因在于：前者单价较低，但户型偏大，三房起步面积就是106㎡；后者类似，整体偏改善，虽然也有高实用率小户型，但放盘量少，单价偏高。